Rynek nieruchomości komercyjnych -stopy zwrotu, fundusze, opis

Z potencjału polskiego rynku nieruchomości komercyjnych korzystają, zarządzające bilionami dolarów, zagraniczne fundusze emerytalne. Fundusze operujące na rodzimym rynku takiej możliwości nie mają...

Modne w polityce monetarnej luzowanie ilościowe, tzw. quantitative easing oraz utrzymywanie niskich stóp procentowych przyniosło nie do końca oczekiwany skutek: nadmiar gotówki krążącej po świecie. Skutek szczególnie kłopotliwy dla funduszy emerytalnych, który sprawił, że fundusze z determinacją poszukują wyższych stóp zwrotu niż te, które dają obligacje. Przy niskich stopach procentowych, gdy różnica pomiędzy stopą zwrotu z bezpiecznych papierów skarbowych a inflacją szybko maleje, inwestorzy szukają alternatywy dla aktywów „papierowych"; zależy im na inwestycjach bardziej zyskownych, a zarazem wiążących się z względnie niskim ryzykiem, w miarę bezpiecznych.

Zdaniem dr. Waltera Boettchera, głównego ekonomisty londyńskiego biura Colliers International i Damiana Harringtona, szefa regionu Europy Środkowo-Wschodniej taką możliwość dają puchnącym od gotówki funduszom, nieruchomości komercyjne. Zwłaszcza te zlokalizowane na rozwijających się rynkach - na przykład w Polsce, gdzie stopy zwrotu utrzymują się na atrakcyjnych poziomach, znacznie powyżej 6 proc. w skali roku. Coraz częściej można liczyć na wyższe zarobki nawet powyżej 10 proc. w skali roku jeśli korzysta się z profesjonalnego doradcy inwestora dodaje Michael Straus, dziennikarz ekonomiczny portalu Faraon24. Brytyjscy eksperci w raporcie „How long will this property bull market last?" prognozują, że tylko w tym roku fundusze emerytalne, ubezpieczeniowe i REIT-y (czyli instytucje, które czerpią stabilne i bezpieczne zyski pochodzące głównie z czynszów i wynajmu nieruchomości) mają do wydania na inwestycje około 21 bln doi., a do 2019 kwota ta może wzrosnąć do 25 bln doi. rocznie.

Nieubłagana demografia
Do pilnego poszukiwania coraz wyższych stóp zwrotu zmusza fundusze emerytalne również sytuacja demograficzna. Od kilku lat bowiem wiek emerytalny osiągają osoby urodzone podczas powojennego wyżu demograficznego przypadającego na lata 1946-1964. To, w połączeniu z niespotykaną dotychczas perspektywą długości ich życia, daje funduszom potężny impuls do działania. A będzie on jeszcze większy zważając, że czeka nas jeszcze ok. 25 lat oddziaływania tego wyżu (zakładając średnią długość życia na 85 lat). Autorzy raportu porównują dzisiejszą sytuację do wierzchołka góry lodowej, za którym wyłania się cała potężna masa z gigantycznymi zasobami do zainwestowana, i obawiają się zalewu rynku pieniędzmi z funduszy. Przed takim ryzykiem chcą się ustrzec największe fundusze zwiększając inwestycje na rynkach nieruchomości, którym pod względem bezpieczeństwa, bliżej jest do rynku obligacji przy jednocześnie znacząco wyższej (obecnie) zyskowności. Przykład: norweski rządowy fundusz emerytalny w nowej strategii zamierza zwiększyć udział inwestycji w nieruchomości, które dotychczas stanowiły zaledwie 2,2 proc. z wartych pawie 900 mld doi. aktywów.

O ile pieniądze mające zapewnić lepszą przyszłość zachodnich seniorów mogą być bezpośrednio lokowane w stosunkowo bezpieczny rynek nieruchomości, również polski, to takiej możliwości nie mają polscy przyszli emeryci ciułający w otwartych funduszach emerytalnych (OFE).

Inwestycje emerytalne po polsku
Nasze rodzime fundusze emerytalne od ubiegłego roku bynajmniej nie cierpią na nadmiar środków finansowych. Po tym jak zmiana ustawy o OFE pozbawiła je połowy aktywów (ulokowanych w obligacjach skarbowych) i wprowadziła „dobrowolność" oszczędzania w OFE (co spowodowało kolejne odpływy składek), finalnie na kontach funduszy emerytalnych pozostało około 30 mld zł, czyli ok. 10 proc. aktywów, jakimi dysponowały przed zmianami. Mimo ostatnich zmian prawnych, polscy przyszli emeryci jak nie mogli, tak nadal nie mogą czerpać bezpośrednich zysków z rynku nieruchomości. Aktualnie OFE działają jak agresywne fundusze akcji, które mają ograniczone możliwości lokowania w obligacje czy nieruchomości. Mści się tutaj sposób, w jaki zaprojektowano system i jakie oczekiwania miał i nadal ma względem niego ustawodawca. OFE zaprojektowano na dostawców kapitału na giełdę i jako źródło popytu na obligacje skarbowe, a przynajmniej tak sprawdziły się w praktyce. Nie dziwią więc oskarżenia o to, że OFE dbały bardziej o bieżące interesy rządu (budżetu państwa) i inwestorów giełdowych niż o efektywne pomnażanie kapitału przyszłych emerytów.

Oczywiście fundusze emerytalne działające w Polsce mogą inwestować w akcje firm deweloperskich lub nabywać uczestnictwa innych funduszy inwestujących w nieruchomości. Ale takie pośrednictwo ma swoją cenę w postaci mniejszych zysków. Z powodzeniem bezpośrednie zyski czerpie m.in. fundusz z Niemiec - w ubiegłym roku, za prawie 300 min euro nabył prestiżowy biurowiec Rondo 1, zlokalizowany w sercu Warszawy (na zdjęciu). Tą transakcją zapewnił swoim klientom stabilny zysk rzędu 6-7 proc. rocznie.

Nie tylko Niemcy korzystają na dochodowym inwestowaniu w nieruchomości. Zgodnie z danymi OECD na 24 badanych krajów w 18 odpowiedniki naszych rodzimych OFE mogą bezpośrednio inwestować w nieruchomości. W największym stopniu od kondycji na rynku nieruchomości zależą świadczenia emerytalne Portugalczyków i Finów, odpowiednio prawie 12 i 11 proc. wartości zarządzanych aktywów. Niewiele mniejszy udział, bo blisko 10-proc. mają w aktywach nieruchomościowych szwajcarskie fundusze emerytalne. Sporo mają też Kanadyjczycy i Australijczycy - ponad 5,5 proc. W Niemczech przyszli emeryci mają ulokowane w nieruchomościach przeciętnie 2,5 proc. kapitału, ale trend jest wzrostowy.

Nawet tak konserwatywni w podejściu do inwestowania Japończycy, już od kilku lat odważniej lokują aktywa w nieruchomościach. W otoczeniu niskich stóp procentowych i rentowności japońskich 10-letnich obligacji dziś grubo poniżej 0,5 proc., wejście na rynek nieruchomości to jedyna bezpieczna szansa poprawy zyskowności funduszy. Jak bowiem wynika z szacunków firmy Jones Lang LaSalle roczne zwroty inwestycji na japońskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosły ostatnio średnio 3,5-4,5 proc.

Strachy na Lachy...
Brak możliwości inwestowania w nieruchomości działających w Polsce funduszy emerytalnych, rzecznik Komisji Nadzoru Finansowego Łukasz Dajnowicz tłumaczy tym, że OFE są częścią systemu ubezpieczeń społecznych, więc konieczne są szczególne środki ostrożności. Zdaniem Dajnowicza kupowanie nieruchomości ma dwie podstawowe wady: bardzo niska jest płynność inwestycji oraz trudno jest ją obiektywnie wycenić. Marcin Mędrzecki, dyrektor w Grupie Usług Inwestycyjnych na Region CEE Colliers International, patrzy na inwestowanie w nieruchomości bardziej optymistycznie. - Prawdą jest, że nieruchomości mają mniejszą płynność, niż inne klasy aktywów, ale na pewno te najlepsze stosunkowo łatwo sprzedać. Nie widzę też problemów z wyceną aktywów - która co prawda zmienia się w trakcie cyklu inwestycyjnego - ale wartość innych aktywów (waluty, akcje) zmienia się w jeszcze mniej przewidywalny sposób i w dużo większych widełkach - zauważa ekspert Faraon24. Dodatkowo zwraca uwagę na fakt, że fundusze emerytalne innych krajów radzą sobie z problemem płynności, określając maksymalny próg zaangażowania kapitału w nieruchomości, gwarantujący płynność w skali całego funduszu. - Udział rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych, nie przekracza w Polsce 10 proc., na Zachodzie jest to znacznie powyżej 50 proc. Szkoda, że te proporcje są takie, bo najlepszy wpływ na rozwój danego rynku ma właśnie rodzimy kapitał - kwituje Mędrzecki.

Skromny udział polskiego kapitału na runku nieruchomości komercyjnych byłby jeszcze niższy, gdyby nie zeszłoroczne zakupy Grupy PZU. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 zarządzany przez TFI PZU, za 140 min euro kupił portfel nieruchomości logistycznych, biurowych i handlowych we Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku i Warszawie. Trudno się dziwić, że PZU ma taki apetyt na nieruchomości: w 2014 r. dały one firmowym funduszom 11 -proc. stopę zwrotu. Z tak dobrego wyniku pośrednio, i to w niewielkiej skali, mogą jedynie cieszyć się uczestnicy OFE Aviva, do której należy 5 proc. akcji Grupy PZU. Tym bardziej niezrozumiały dziś wydaje się zakaz inwestowania w nieruchomości dla OFE. Ba, nawet utworzony w 1934 r. ZUS był w chwili wybuchu II wojny światowej właścicielem wielu nieruchomości, na których Zakład zarabiał, dając przy tym zatrudnienie innym. Niestety, wiele z tych nieruchomości nie przetrwało wojny. Zakład podaje, że w samej tylko Warszawie stracił ok. 800 lokali mieszkalnych, handlowych i biurowych.

Akcje vs. nieruchomości
Orientacja funduszy emerytalnych na inwestowanie w nieruchomości jest o tyle uzasadniona, że rynek ten charakteryzuje się większą odpornością na spadki niż rynek akcji. Porównując korektę na brytyjskim rynku mieszkaniowym z korektą indeksu FTSE 100 z początkowych lat kryzysu (2007-2009), warto zwrócić uwagę, że wartość londyńskiej giełdy stopniała o prawie 48 proc., podczas gdy przecena na rynku nieruchomości w tym okresie wyniosła niespełna 22 proc. W Polsce sytuacja wyglądała podobnie. W okresie największych spadków z lat 2008-2009 notowania WIG 20 zjechały o ponad 66 proc., podczas gdy maksymalna przecena nieruchomości w całym okresie spowolnienia nie przekroczyła 30 proc. Przy czym wahnięcia na rynku nieruchomości komercyjnych z reguły są mniejsze niż w „mieszkaniówce", bo tam umowy najmu podpisywane są zwykle na 5-7 lat. Może gdyby OFE od początku mogły lokować zebrane składki w nieruchomościach, same nie straciłyby tak dużo aktywów, a roczne obroty tylko na rynku komercyjnym, byłyby znacznie wyższe niż aktualne 3 mld euro. Złośliwcy natomiast nie powtarzaliby upiornej anegdoty po sprzedaży kolejnego stołecznego biurowca niemieckiemu funduszowi, o tym, że Niemcy z pewnością nie zburzą po raz drugi Warszawy. Przecież nie zrobią tego swoim emerytom.

Ci co dbają i nie dbają...
Sytuacja demograficzna nieuchronnie zmierzająca do wzrostu liczby emerytów, zmusiła wiele państw do podjęcia działań na rzecz zabezpieczenia w przyszłości bytu swoich sędziwych obywateli. Jest cała lista krajów, od bogatej Norwegii (której rządowy fundusz emerytalny przez 25 lat istnienia zgromadził aktywa warte niespełna 900 mld doi.) przez Niemcy, Irlandię, Kanadę czy Japonię, które utworzyły publiczne fundusze emerytalne. Ba, nawet takie państwa jak Chile (8 mld doi.), Indonezja (3 mld doi.) czy Gwinea Równikowa (80 min dolarów) zdołały zgromadzić niemałe fundusze dla przyszłych seniorów. W Polsce również powstał Fundusz Rezerwy Demograficznej przy okazji wprowadzania reformy emerytalnej w 1999 r. Fundusz miał zgromadzić 200 mld zł, które po 2020 r., czyli po 30 latach funkcjonowania, zasilałyby wypłacane wówczas świadczenia. Tyle teoria. Po 25 latach FRD zdołał zgromadzić 18 mld zł plus kolejne 17 mld „w prezencie" od OFE. Tyle, że rząd już kilkakrotnie sięgał po te pieniądze dla załatania dziury w budżecie.